È possibile usufruire delle Agevolazioni Superbonus 110% per interventi di ampliamento?
E in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento?
In questo articolo cercheremo di rispondere a queste domande e vedremo, attraverso un esempio pratico, come possiamo usufruire delle Agevolazioni Superbonus 110% per interventi di ampliamento, attraverso la Legge Piano Casa (o Rigenerazione Urbana nel caso della Regione Lazio).
Se vuoi approfondire il concetto di Piano Casa e Rigenerazione Urbana, puoi leggere il nostro articolo precedente al seguente link.
È possibile scaricare l’esempio pratico al seguente link
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PIANO CASA E SUPERBONUS 110%
È possibile usufruire del Superbonus 110% per gli interventi ricadenti nel Piano Casa?
Occorre una valutazione caso per caso, poiché ogni regione ha emanato le proprie Leggi in merito al Piano Casa o, come nel caso che vedremo a seguire, alla Rigenerazione Urbana.
Va distinto per primo il tipo di intervento, fra i due seguenti scenari possibili:
-
Intervento di ampliamento;
-
Intervento di ampliamento con “Demolizione e Ricostruzione”.
CASO 1:
L’intervento ricade nella tipologia “Nuova Costruzione” e quindi segue la definizione riportata all’art.3 comma e) del DPR n.380/2001: “[…] la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6) […] gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.” Il capoverso e6) si riferisce ad interventi pertinenziali, ovvero destinati ad usi accessori.
CASO 2:
L’ampliamento viene affiancato da un intervento più corposo, una demolizione totale di fabbricato e sua ricostruzione con diversa sagoma, sedime e ampliamento, in relazione alla Normativa Regionale.
C’è da precisare che, come già descritto nel precedente paragrafo, il Decreto Semplificazioni DL n. 76/2020 ha chiarito la definizione di “Demolizione e Ricostruzione” andando a specificare quella presente del DPR 380/2001: l’intervento di demolizione e ricostruzione rientra negli interventi di ristrutturazione edilizia anche quando l’edificio viene ricostruito “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.”
Dunque, il dettaglio riportato nel Decreto Semplificazioni e la definizione già riportata nel Decreto Rilancio portano alla conclusione che l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento rientra nell’agevolazione Superbonus 110%. Resta da chiarire nell’ambito di applicazione della Legge, se tutti gli interventi di Superbonus valgono per la parte ampliata.
Su questo punto interviene l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 684/2021 che riporta: “[…] In merito alla possibilità di accedere al Superbonus per le spese relative all’incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito Pagina 3 di 5 che “a differenza del ‘Super sismabonus’ la detrazione fiscale legata al ‘Super ecobonus’ non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam”. In tale caso il contribuente ha l’onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) […]”
IN CONCLUSIONE
Per la “Demolizione e Ricostruzione”, in virtù del fatto che rientra nella Ristrutturazione Edilizia, si può usufruire delle agevolazioni Superbonus 110%, ma l’intervento di ampliamento, ossia la volumetria eccedente quella esistente, non ricade nelle detrazioni esclusive del Super ecobonus 110% (cappotto termico).
Per quanto riguarda invece il solo intervento di ampliamento, questo non potrà usufruire delle agevolazioni Superbonus 110%, si potrà optare per il solo Bonus Ristrutturazioni con detrazione al 50% e sconto in fattura o cessione del credito.
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Esempio Regione Lazio:
Facciamo un esempio pratico: il Sig. Rossi possiede un villino di 100 mq nel Comune di Roma con altezza netta interpiano 3,00 m e altezza totale all’estradosso di copertura (piana) 3,50 m e vuole sistemare la propria abitazione, che necessita di un consolidamento sulle strutture che hanno subito dei danni.
Interveniamo con demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e sedime con ampliamento della cubatura del 20%, in virtù della Legge di Rigenerazione Urbana Legge Regionale n. 7 del 18/07/2017 e possiamo usufruire delle agevolazioni Superbonus 110%, secondo quanto precedentemente detto.
Per avere maggiori informazioni sulla Legge di Rigenerazione Urbana leggi il nostro articolo precedente al seguente link.
Volume esistente: 100 mq x 3,50 m = 350 mc
Volume di ampliamento: 350 mc x 20% = 70 mc
Volume totale realizzabile: 350 mc + 70 mc = 420 mc
Il che vuol dire che, se dividiamo il volume così ottenuto per l’altezza lorda di 3,20 m, il Sig. Rossi potrà costruire un villino di 130 mq circa, con diversa sagoma e sedime rispetto l’edificio esistente.
Quali agevolazioni potrà usufruire? In che misura?
- Super Sismabonus 110%
MASSIMALE DI DETRAZIONE 96.000,00 €
APPLICABILE SU 420 MC
Interventi inclusi:
- Demolizione del fabbricato (escluso demolizione infissi e impianto di riscaldamento),
- Scavi, inerti e rinterri,
- Struttura portante di progetto (fondazioni, muratura armata, pilastri, solaio di copertura, marciapiede, scale…),
- Intonaci, pitture, divisori interni,
- Serramenti interni (porte),
- Pavimenti esterni, interni, soffitti,
- Impianto elettrico, idraulico.
- Super Ecobonus 110%
- intervento di isolamento termico
MASSIMALE DI DETRAZIONE 50.000,00 €
APPLICABILE SU 350 MC
Interventi inclusi:
- Copertura,
- Pareti perimetrali,
- Pavimenti.
- impianto di riscaldamento / raffrescamento
MASSIMALE DI DETRAZIONE 30.000,00 €
APPLICABILE SU 350 MC
Interventi inclusi:
- Demolizione impianto esistente,
- Impianto di riscaldamento, raffrescamento e produzione ACS,
- Pavimenti interni (compreso il massetto),
- Canne fumarie (cavedi e comignoli),
- Interventi trainati
- Sostituzione infissi
MASSIMALE DI DETRAZIONE 54.545,00 €
APPLICABILE SU 420 MC*
*solo per demolizione e ricostruzione vale il principio secondo cui deve essere valorizzata la sola situazione finale e che, quindi, nella scheda descrittiva predisposta secondo il modello allegato al decreto del Ministro dello sviluppo economico 6 agosto 2020 (cd. “decreto Asseverazioni”) debbano essere indicate le informazioni relative alla situazione post intervento (vedi Risposta 423/2021 dell’Agenzia delle Entrate). Per quanto riguarda interventi di modifica dei prospetti che non riguardano la demolizione e ricostruzione, per accedere alle detrazioni, i metri quadri post intervento devono essere minori i uguali dei metri quadri dell’esistente.
- Impianto fotovoltaico
MASSIMALE DI DETRAZIONE 48.000,00 €
- Accumulo fotovoltaico
MASSIMALE DI DETRAZIONE 48.000,00 €
- Schermature solari
MASSIMALE DI DETRAZIONE 54.545,00 €
- Building automation
MASSIMALE DI DETRAZIONE 13.636,00 €
- Colonnine per veicoli elettrici
MASSIMALE DI DETRAZIONE 2.000,00 €
Viste le modifiche apportate nella Legge di Bilancio 2022, spetta agli edifici unifamiliari la detrazione del 110% solo se entro il 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo, a quel punto la detrazione del 110% spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. Se non siano stati effettuati almeno il 60% dei lavori allora possono accedere alle detrazioni solo chi possiede un Isee fissato a 25.000,00 € (prima casa) per le spese sostenute entro fine anno 2022.